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轉載:以站養站?公交場站商業開發怎么做
發布時間:2021-12-11 來源:棗莊交運發展集團有限公司

近日,浙江省杭州市之江公交站啟用,集合公交樞紐、停車換乘、充電服務等多種功能。交通運輸部印發的《綜合運輸服務“十四五”發展規劃》提出,建立健全城市公共交通用地綜合開發增值效益反哺機制。近年來,多地予以探索性實踐,推出在公交場站開發居住、辦公功能,引入品牌加盟合作經營,以及向社會開放停車服務等舉措,拓寬收益來源,方便市民生活。

 

政策背景與行業現狀

 

公交場站是保障城市公交正常運轉的重要陣地,也是確保公交營運安全有序的基礎設施。隨著新型城鎮化進程的加快,土地資源日趨緊張,公交場站“獨立占地”的情況難以為繼。

 

“城市發展已經逐步進入到存量土地資源為主的階段,公交場站用地作為重要的公共土地資源應該積極引入市場機制,進行綜合開發。”南京市城市與交通規劃設計研究院股份有限公司董事長楊濤說。

 

2012年12月,《國務院關于城市優先發展公共交通的指導意見》(簡稱《指導意見》)明確提出,對新建公共交通設施用地的地上、地下空間,按照市場化原則實施土地綜合開發。對現有公共交通設施用地,支持原土地使用者在符合規劃且不改變用途的前提下進行立體開發。

 

此前,業界常采用的“土地劃撥、國企建設、公交租賃使用”投資回收模式,不僅沒有節約財政資金,還存在增加隱性債務風險,公交企業的租賃租金較高,資金壓力較大。《指導意見》提出的“公共交通用地綜合開發的收益用于公共交通基礎設施建設和彌補運營虧損”,為地方政府落實公共交通用地綜合開發政策提供了動力。

 

今年6月,鄭州市人民政府發布《關于鄭州市推進公交場站綜合開發的實施意見》,在保證公交場站主體功能的前提下,結合區域周邊城市功能需求,對滿足一定條件的公交場站配套部分居住、商業服務業、公共服務設施等用地開發功能;同時,鼓勵社會資本參與,減輕政府財政負擔,以綜合開發收益彌補公交場站建設資金不足。

 

一直以來,多地積極探索創新,拓展公交場站功能。云南省昆明市、浙江省杭州市、廣東省廣州市、四川省成都市、福建省廈門市、江蘇省南京市、上海市等地均落地了公交場站綜合開發項目,通過打造商業綜合體、配套服務等方式自我“造血”,反哺公交場站建設與運營發展。

 

 

常見綜合開發項目案例

 

 

2019年,杭州市瓜瀝七彩社區TOD(公共交通為導向)項目順利投用,在露天的公交首末站上蓋了一個6層建筑,結合公交站、社區健康服務、電影院、社會停車場等功能,并嵌入了醫保、社保、市民卡等260多項公共服務。居民俞女士說:“走幾步路就有餐廳和咖啡店,逛街、運動、看電影,都能在社區一站搞定,市中心都不一定有這里方便。”

 

廈門則將保障性住房與公交場站綜合開發建設相結合。2013年建成的廈門BRT前埔樞紐站共25層,地下1層至3層是公交場站、停車場、配套服務用房等用地,4層以上均為社會保障性住房,既保障出行便捷,又解決部分中低收入家庭住房問題。

 

公交場站從單一發展向商業開發與多元化轉型。廣州公交集團發揮公交場站點多線長、覆蓋面廣的優勢,自2018年起全力打造“巴士暢捷”服務創新品牌。便利店、咖啡書屋、茶飲店、烘培店……廣州市珠江新城總站等公交場站內設置了豐富多樣的商店。

 

廣州公交集團相關負責人介紹,今年“巴士暢捷”積極謀求轉型升級,合理優化現有資源配置,整合服務網點業態,通過門店加盟合作經營模式的推廣,提升公交場站配套服務的種類及特色。截至目前,“巴士暢捷”服務品牌先后在廣州市內中心城區17個公交場站和其他場地開設了各類業態服務網點共24家,在19個BRT沿線站點及58個公交場站及其他場地鋪設了161臺自助售賣機。

 

依托公交場站充電站優勢,對外開放充電服務,也是不少公交企業探索的方向。截至今年11月,廣州公交集團共開放場站充電站19個、充電樁234根,每天可服務約560輛社會車輛。杭州之江公交站也于近日啟用,地下設置了私家車停車位,并按照一定比例設置了充電車位,市民可以在部分節假日,將私家車停放后換乘公交。“這樣真不錯,換乘便利又安全。”市民紛紛點贊。

 

 

存在問題及專家建議

 

公交場站綜合開發,能夠帶來多方面的綜合效益。”楊濤表示,公交企業可以獲得長期穩定的土地開發與物業運營收益,原先低效單一的劃撥用地獲得更新開發再利用機會,既可以增加城市稅收,更可以破解公交場站用地供給的困局。

 

此外,綜合立體開發的公交場站無縫銜接多種交通工具,并實現樓內垂直換乘,具有更好的公交可達性、便利性,為乘客提供更舒適的出行環境。

 

“公交場站綜合開發的政策,在一線城市落地效果較好,每年能為當地公交企業帶來一筆可觀收入。但在中小城市實施起來有難度。”湖北省交通運輸廳道路運輸管理局城市公共客運管理處副處長蔡少渠介紹,公交場站項目主要為劃撥土地,在用地開發、物業經營租賃等方面存在局限性,一線城市相繼出臺相關政策,通過摘牌的方式將土地從非經營性用地轉變為經營性用地。蔡少渠建議,在頂層設計上完善相關土地使用政策,指導中小城市研究推行公交場站綜合開發。

 

世界資源研究所中國可持續城市部門主任劉岱宗則認為,公交場站綜合開發需要將“場”與“站”分離,本身公交停保場的綜合開發意義不大,公交首末站、樞紐站相對更合適。“停保場負責維修、清洗、加油或充電等,環境一般,并不適合過度開發。”劉岱宗說。

 

“目前,‘先建站,后開發’的現象依然普遍,公共交通與土地利用的協同發展不足,綜合開發預留用地不足,運營和開發需求難以滿足,直接導致能夠綜合開發設站的地方沒客流、客流多的地方又無空間設站綜合開發的尷尬。”交通運輸部科學研究院技術咨詢公司數據技術部主任杜光遠建議,綜合開發應與城市總體規劃和控制性詳細規劃緊密銜接,對場站進行統籌規劃設計,明確場站分級分類,對適宜綜合開發的場站在規劃階段確定其功能定位、空間布局、用地規模、建設強度、銜接要求以及場站周邊區域一體開發總體方案等內容。

 

(來源:城市交通報道 劉怡伸/文  許菲/圖)


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